近日，各地在降低购买首套住房首付比例和贷款利率等方面又出了不少政策支持刚性和改善性住房需求；比如安徽池州支持住房公积金支付首付款，夫妻双方公积金最高可贷70万元；广东阳江：提高多子女家庭购买首套自住住房的公积金贷款额度；海南：支持购房人提取公积金支付新房首付款；……这些政策对于恢复房地产市场能起到多大的作用？
景晖智库首席经济学家胡景晖分析认为：
我们讲讲房地产恢复市场的应有逻辑。近期看到关于房地产恢复市场有了很多新的举措，包括要降低首次置业的首付比例，比如说提高公积金的提取比例以及提取金额的上限，进一步降低公积金的利率；比如说改善型置业、税费进行减免等等。但是我觉得这些恢复房地产市场信心的一些举措，仍然是没有走出原来的逻辑和思维模式。我个人认为，很可能对市场的实际刺激作用并不大。我一再讲，在疫情之后恢复经济、恢复房地产市场、恢复购房信心的这样一个大背景之下，靠这种传统模式的“切香肠”、“挤牙膏”似的参数性调整或者说细节性调整，已经是没有多大作用，所以我们不是说这些政策不好，我们要提出应有的建议。
那么怎么来看呢？首先我们把市场分成首次置业、改善型购房和投资三部分来看。从首次置业来讲的话，很多都是年轻人，那么这些年轻人实际上目前面临的最大问题是就业都困难。我们现在每年毕业一千一百万大学生，就业压力很大。国家统计局上半年的统计，我们看到年轻人现在实际的失业率将近四分之一。我个人认为真正的数据恐怕比这个大得多，每年刚毕业的大学生，估计有一半儿是实际上没有真正就业的。再加上目前不少企业也在裁员，所以一方面是大学毕业生找不着工作，另外一方面很多年轻人又面临失业，这个时候你让他去买房子显然很不现实。如果真的让其去买房子，年轻人恐怕要掏空“六个钱包”，也就是要掏空爸爸、妈妈的、爷爷、奶奶和姥姥、姥爷的钱包，让他们来帮衬买房。那么问题又来了，如果掏空了这六个老人的钱包，那这些老人又怎么养老？养老又是我们面临的一大重要的社会问题。所以降低首付比例或者说降低首次置业的利率，恐怕都不足以让年轻人去买房。那么首次置业的年轻人，工作不稳定、收入不稳定，又不应该去掏六个老人的钱包，那怎么办呢？就是把首付比例变成10%，恐怕掏出来也困难，而掏出来10%的首付，那剩下的90%要以月供的形式还，恐怕也还不起；所以我觉得从首次置业的角度来看的话，要把首付比例尽可能的降低，但是降得再低恐怕也收效甚微。
那应该怎么办呢？我们要把现有的政策做串联。首先，对于那些刚刚毕业的年轻人，或者说进入社会一两年、两三年的年轻人，给他们提供保障性租赁住房。在政府补贴、政府政策优惠的情况下，通过企业的微利运营，给他们提供保障性租赁住房，这个他们是租得起的。那么租了一段时间之后，可以以共有产权的形式把这些房子卖给租房人。甚至某些省市，现在开始就是已付租金可以抵扣房款。那么到那个时候，比如说他租这个房子租了两年、三年、五年，多少有点积蓄。如果房租还能抵扣一部分房款或者全部房款的话，那么以共有产权的形式来购买是买得起的。他买的不是商品房，买的是共有产权房。共有产权房政府是持有一部分产权的，所以他要买只是买了这个房屋市场公允价值的一部分，而且房租还可以抵扣一部分房款。如果再加上贷款，他就买得起了。那么再过若干年，比如说再过五年、八年、十年，他可以把政府的共有产权，政府的那部分份额再买下来，这样他就拥有了一个商品房产权的全房屋的业权。那么再过渡一段时间，比如说再过三年、五年，他就可以把它卖了，卖了以后再加点钱就可以直接升级住房了。所以我觉得单纯的针对首次置业的年轻人降低首付比例、或者降低利率、或者降低公积金利率、或者提升公积金的提取额度都作用不大。应该是把现在的保障性租赁住房、共有产权房和商品房的政策进行套嵌和串联，才能让年轻人从租房开始，到买共有产权房，到通过购买政府的共有产权房的份额部分来成为商品房的拥有者。再通过商品房的出售、退出实现这些升级。这一系列政策的串联和套嵌恐怕才是解决问题的办法。
第二部分我们讲改善型购房。改善型购房现在首付比例很高，40%到50%左右，恐怕是起步。如果首次置业首付比例降到10%，我觉得改善型购房应该降到20%到30%。因为改善型置业才是现在市场的购买主体。第二，利率也要做大幅度的下降。第三，“一买一卖”不光是说卖房子的时候个人所得税要减免，我觉得只要是“一买一卖”，除了个人所得税之外，增值税、契税都应该做减免。既然是改善型购房，改善完之后肯定要装修，要购买家居、家电……这些都可以提供消费贷款支持。所以也要在改善型置业这个环节，把一系列的政策做组合套嵌，针对性的形成一揽子的方案，而不是零敲碎打。
第三部分我们再说说投资。房地产有没有投资属性？肯定有。房子绝对不是用来“炒”的，房子是用来住的；但是房子不能炒，并不是说不能投资，“炒”是短期内买进、卖出，博取差价。但是如果中长线的持有一个房子，长期通过房租收益和溢价收益来获取合理的投资回报，这不算“炒”，也不应该被狙击和禁止。那么问题又来了，我们现在又提出来让居民有财产性收入，居民有什么财产性收入？炒股要赔钱；理财有可能穿透；放在银行利率低。所以我觉得投资房产就是让老百姓获得财产性收入的一个重要部分，既可以通过租金获得，也可以通过长期的溢价获得。它还解决了一个租赁市场上房源不足的问题。其实早在2007年、2008年就提出来发展房屋租赁市场的时候，它的一个核心问题，我就讲到了谁来当房东？政府来当房东吗？公租、廉租不成功；让企业来当房东吗？投资机构来当房东吗？有过案例，市场化长租公寓最后以蛋壳爆仓搞得一地鸡毛。保障性租赁住房虽然政府给予了大量的政策扶持，到目前来看进展不大。所以我早在十六年前就提出来，政府当房东和企业当房东恐怕都不是最佳解决方案。要让老百姓来当房东，一方面有效地增加了租赁房源，另外一方面又增加了居民的财产性收入，而且房地产投资本身就是一个中长线、中长期的问题。老百姓来当房东，那么老百姓就可以获得租金加溢价的一个长期稳定收益。所以还是应该允许房地产投资的，也就是说除了首次置业，除了改善型购房，对于买第三套、第四套的老百姓也可以提供一定的贷款支持。比如说我们首次置业买第一套首付10%，买第二套首付30%，当然前提是“认房不认贷”，那么买第三套可以50%，买第四套可以70%。我讲了首付比例，那么这样程度上就给投资房产提供了一定的杠杆，再加上现在贷款利率很低，那么老百姓就可以投资房产或者是住宅来当房东，既增加了财产性收入，又增加了租赁房源。
所以我们的房地产调控措施的调整，要想让房地产市场复苏，不能再去做割裂的、碎片化的、局部的政策调整，应该听听我一直以来由衷的建议。针对首次置业的人群、针对改善型购房人群、针对有投资需求的人群，把各项政策做组合、做套嵌，同时加大优惠力度。从购房人的角度来考虑，怎么能够充分调动他们的购房意愿。在疫情之后，经济逐步恢复的大环境之下，核心就两个字“信心”，信心比黄金更重要。这又说到一个根本问题就是保交楼。那么前两三年以民企为主的这种爆雷和烂尾，已经严重地挫伤了购房人的积极性，所以保交楼保民生，才能够让市场恢复购房的热情。当然光有热情也不够，我们的整体经济要向好、就业要稳定、收入要稳中有增加，再加上市场信心的恢复，恐怕房地产才能够逐步向好。我们不要指望某一个政策就立竿见影，市场复活一蹴而就，这是不现实的。因为今天中国的经济体量很大，中国的人均居住面积达到了四十平米，在全球都是不错的，仅次于美国的六十八平米，相差也就二十八平米，所以我们已经摆脱了住房紧缺的年代，而进入到一个适中、相对比较舒适的状态。
那么要想让消费者再购房，第一要有信心；第二要有钱；第三要有意愿。要么他觉得这个生活是他想要的，除了城里有一套之外，郊区还要有一套；除了考虑到自住之外，还要考虑到子女教育、养老、医疗、出行、通勤、社交等等。除了自住之外，还要考虑到把房地产作为一个中长期稳健性投资，通过溢价加租金获取一个中长期的稳定性收益。我觉得这个收益的年化只要高于现在银行的整存整取的这种一年的平均收益率和低风险理财的平均收益率即可。所以我真的不主张再去“切香肠”、“挤牙膏”做碎片化的、片段式的这种政策调整；而要站在购房人角度，把购房人分成首次置业、改善型购房和投资三类。从他们的需求及痛点做政策的组合、互嵌和优化。这在假以时日在快速的落地、执行，让老百姓感受到政策对他们的关怀，市场才能逐渐向好。这是我的建议，我从来不是说简单地去批评，而是一定会提出建议。当然还有一点就是我觉得房地产从业人员也好、媒体也好，不要过度的解读和放大，也不要去自嗨和盲目的散布市场的乐观情绪；我觉得经济不是喊口号喊出来的，经济是扎扎实实地做出来的，而在做之前一定要进行大数据的分析，做严谨而缜密的沙盘推演和论证，这个不是喊口号，而是要对人民、对老百姓负责。因为人民就是江山，江山就是人民，我们当前工作的主要任务就是满足广大劳动人民对美好生活的追求和向往。