在全球范围内,发达国家都经历过以房地产繁荣推动经济增长的阶段。这股热潮使普通民众也追逐起房地产投资,产生房价只会永续上涨的错觉。但是,没有任何经济形式能永远持续增长。当房地产繁荣达到顶点后,必然会进入调整期。
在这一过程中,部分房地产将彻底成为投资标的,由于需求稀少,价格居高不下,大众难以取得。这些投资型房产价格长期看涨,但短期内也会出现较大幅度的调整,与股市类似,长期牛市趋势下也会有高达30%的短期调整。这也像股票指数成分股的更替,优质资产才能持续被选中。在中国,不同时期不同地区也曾出现过热点,如当前北京亦庄区域的豪宅林立。但任何地方都不可能永远火热,例如近年来通州区房价下滑。
剩余的房产会完全商品化,像手机、汽车一样成为大众化消费品,购买后立即出现贬值并持续衰减。居民仍会为美好生活选择购房,但这类商品注定持续贬值。一旦失去投资属性,房地产囤积也就失去意义。因此,随着“房住不炒”政策初步见效,大部分城市已经很难依靠炒房获利。在非核心城市拥有多套房产的人可能反被套牢。
许多城市房价已经触顶回落,使多套房产持有者感到后悔,准备在价格小幅回升时抛售套现。因此每逢利好,大量抛盘而非涨价出现。最后越来越多人仅希望尽快套现,不再等待收益。一些城市已经出现大量二手房待售。过去多年房地产高峰期形成的囤房现象,导致如今高位待脱手的情况出现。
对大多数城市来说,依靠炒房已经没有可能。与其他国家房地产泡沫不同,中国房价涨幅往往超出基本面,跌幅也远超合理区间,需要很多年来进行修复。一线城市仍然可能存在投机炒作,但流动性差,成交难度大。这类房产需要巨资入场,却可能要半年才能出手。真正具备这购买能力的寥寥无几,且不一定偏好你的房产。因此即使投资成功,最后也可能因为急需资金大幅让利才能完成交易。
一线以下城市已经失去依靠房地产投机来带动经济的可能。试图以推高房价来救市,反而可能导致本市房价出现更多抛盘。因此仍然急于入市的人,也可能观望一段时间,来判断政策效果是否真能带动涨价。总体而言,各地区“一省一城”的格局已成趋势。一城兴盛吸引区域资源和人才,其他城市面临衰退。像西安、成都等城市可辐射带动整个西北、西南地区的居民购房消费。
三四线以下城市的命运则是被动接受资源和人才外流。但这对当地也不是完全负面。如东北某县级市一套房才10万,还附带2亩地,对本地普通民众仍是可实现的购房梦。如果跟一线城市竞争,如何还能有这样低廉的房价?
在网络舆论中,香港和台湾的房地产市场常被嘲讽。但这些地区的小区虽老旧,但通常保持较好的清洁度,物业也更为负责。由于早已过了房地产繁荣期,进入了房产存量管理时代,已经淘汰了管理不善的物业。长期的竞争也使物业服务质量提高,居民获得更好的生活环境。房地产商转型做物业,虽利润减少,但可以获得稳定的现金流。
等物业行业内部充分竞争后,开发商也可找到新的盈利点,而业主也将得到更好的物业服务。即使在北上广等一线城市,许多小区物业状况都令人失望。随着房地产从快速增量向存量管理的转变,物业服务将成为核心。通过提供优质服务持续获利,将取代依靠卖楼获利的模式。
依靠拉动房地产来带动整体经济增长的路径已不可持续。房地产影响的相关产业太多,不能轻易放弃,但趋势已定。购房者减少,产业过剩终将退出,但过程可能受拉抬房价举措的延缓。房地产最终必然回归大众生活必需品属性,像家电等行业一样,仍重要但不再是国民经济支柱。行业利润下滑也在所难免。
这种周期性衰退从积极视角来看也是正常和必要的。当传统产业和模式难以为继时,人才和资本就会被迫寻找新的方向,推动经济腾飞。康波周期反映的正是技术革新周期,旧模式瓶颈促使创新者开拓新的可能性。近两个世纪全球经济起伏但长期向好的根本原因即在此。每一次危机都可能成为下一个飞跃的起点。
如果像日本那样强行延续僵尸行业和模式,不仅资源浪费严重,还会阻碍真正的经济进步。因此,即使过程艰难,也必须积极应对房地产步入没落周期的事实。关键是继续推动经济转型升级,发展新兴产业,使之成为新增长动力。与此同时,也需要着眼长远,适度引导房地产业平稳运行,使其回归居住属性,继续提升人民生活品质。
经济发展需要平衡各方面因素,不能单纯强调GDP增速。发展活力和发展质量同样重要。面对新旧动能转换时期的种种痛苦,我们需要审时度势,把握大方向,坚定发展信心,以积极求变的姿态开拓进取,相信通过全社会共同努力,必能在新旧交替中找到适合中国发展的新路径。