4 月 30 日，中央政治局会议在北京召开，会议对房地产市场有了全新的表述：
会议强调，要继续防范化解重点领域风险。要继续坚持因城施策，压实地方管理部门、房地产企业和金融机构责任，做好保障房交付工作，维护购房人合法权益。面对房地产市场供求关系的新变化和居民对高质量住房的新期待，要统筹研究消化存量、优化增量的政策措施，构建新的房地产开发模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务风险高的省、市、县有效化解债务、稳定发展。要继续推进中小金融机构化解风险改革，采取多种措施促进资本市场健康发展。
我之所以说这是楼市的新提法，是因为这种提法与以前的提法有两个不同之处。
"三大工程"，即保障房建设、城中村改造和 "两用 "公共设施，是去年中央提出的与房地产业相关的三大任务。
去年底，为了支持三大工程建设，甚至重启多年未实施的PSL，起步就是3500亿元。有媒体已经解析，3500亿元是单月PSL投放力度史上第三大--前两次，2022年11月，新增PSL3675亿；2014年12月，新增3831亿。
然而，一年之后，在 4 月 30 日的那次重要会议上，却只字未提 "三大工程"，甚至连社 会住房也没有提及。
这里是否发出了信号？或者说，这里是前一天小论文的佐证。
如果是这样，商品房市场的理论收益其实更大。
好的逻辑是，商品房的分流压力减轻了。此前，笔者在分析保障房时说过，保障房尤其是保障房的销售，一旦大规模入市，将至少是目前商品房市场需求的一半，这将使商品房市场的需求，成为断代需求的额外负担。
目前不再提 "三大工程 "和社会住房，可能是对现实的妥协，我们不希望它成为最后一根稻草。
在房地产市场 "三大工程 "淡化的同时，一项新的任务被提上日程，或者说有了新的表述：根据房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化房地产存量、优化住宅增量的政策措施。
这句话说明了几个问题：
1、市场已经供大于求。
考虑到房地产市场供求关系的新变化 "的表述，早在去年 7 月的中央政治局会议上就已出现。
2) 为了建大房子、好房子，可以在很大程度上放宽 "709"0 限制。
"人们对高质量新住房的新期待 "正是这个意思。
2006 年 5 月，建设部、发改委、国土部等九部门在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，明确提出了新增住宅套数的比例要求：
应重点发展标准商品房。从2006年6月1日起，新审批、新开工建设的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）的比例必须达到开发建设总建筑面积的70%以上。直辖市、计划单列市和省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，须报建设部批准。过去已批准但尚未取得建筑许可证的项目，如不符合上述要求，必须按照单位类型的要求进行调整。
当时提出 70% 的住房面积应小于 90 平方米，因为有必要适应当时的城市化速度。当时正是城市化速度最快的时期，大量农民进城，大量小城镇居民迁往大城市。
为了增加住宅数量，避免供需矛盾导致房价暴涨，采取了 "7090 "政策。
如今，一方面供求关系发生了变化，市场上房屋的供应量远远大于需求量，不再需要快速增加房屋数量；另一方面，随着市民对房屋质量要求的提高，90 平方米以下的房屋已经跟不上时代的需求。
3、解密大招，或许在后头。
"统筹研究消化存量房产，优化增量房产住房"，这句话充满了征兆。前半句是从需求角度考虑的，即消化存量。后半句是从供给方面考虑的，即减少供给。
用一减一增的方式来缓解供求关系的新变化，以稳定房地产市场的下行趋势。
那么，去库存的下一步是什么？让我们先回顾一下最新一轮的去库存化。
上一轮撤资发生在股票快速上涨的 2014 年底，当时提出了全面撤资，措施包括降低首付、降息、放开限购限售、建立货币贫民窟、鼓励上市公司购买商业地产等。
其中，贫民窟的货币化改革是三四线城市房价上涨的主要原因。
数据：国家统计局
2023 年至今的全国库存现状与上一轮去库存的节点相似，2023 年全国商品房库存为 6.7 亿平方米，今年一季度上升到 7.4 亿平方米，超过了上一轮库存的高点。
那么，现在的去库存大行动是什么？能成功吗？
方法一如既往。例如，放开买卖限制。
今年，苏州、长沙、成都全面取消限购，杭州取消二手房限购。目前，除北京、广州、深圳四大一线城市保持限购，杭州、西安、天津保持部分限购，以及海南外，全国已不再实行限购。
4 月 30 日，中国政府放松了限购令。
凡是符合北京市限购条件的居民，无论是单身还是家庭，无论是住宅还是非住宅，都可以在原有限购套数的基础上，在五环外再购买一套住房！
这是在呼吁富人搬出五环路，再买一套房子，帮助清理仓库。
4 月 30 日，天津也放宽了限购令。
取消河北、北京居民购房限制--京冀两省居民和京冀两省职工在津购房，将享受天津市居民购房政策。
这就是 "大都市区购房同权"。这个议案是2021年3月在南昌发出的，当时也被市住建局约谈，政策被收回。
这是第一次，现在南昌已经不限购了。北方第二大城市天津也走了这条路。
至于首付和利率的降低，这在过去三年中一直在发生。
目前，三、四类城市和部分二类城市的门票基本为 20%，而一类城市和实力最强的二类城市一般为 30%。
1 类和 2 类预付款仍有下降空间。
这些都是可以用于退役的方法。
关于供应减少的问题，自然资源部（MNR）在中央政府发布关于房地产市场的新声明后，立即于 4 月 30 日发布了一份通知。
明确提及：
当商品住宅开发周期超过 36 个月时，应暂停新增商品住宅用地出让，同时努力盘活存量商品住宅，直至商品住宅开发周期缩短至 36 个月以内；对商品住宅开发周期在 18 个月（不含）至 36 个月之间的城市，应遵循 "应盘尽盘、应供尽供 "的原则。按照 "应盘尽盘、应供尽供 "的原则，各城市根据当年盘活（含竣工和重建）的商品住房存量面积，动态确定新增商品住房用地出让面积上限。
这次再次强调这一已经存在的规定，显然是为了加大执行力度。
按照这个规定，大部分三四线城市现在就得停止卖地。大多数二线城市甚至一线城市都要减少土地供应。
面对新一轮的大运动，它能否奏效，是所有人都在等待的答案。这个答案，这个数字，不做预测，让时间来证明，我们只是在这里讨论几个问题：
首先，救助行动早就开始了，它起作用了吗？
近三年来，限购限售政策取消，入市人数不断减少，但市场却在下滑。
2021 年，国家基本上进入了救市狂潮，但效果却与 2016 年放开的二胎政策如出一辙--越放开，越沦陷。
从数据中可以看出这一点：
中国房地产市场已由2021年的 "双18 "调整为2022年的 "双13"，即销售面积18亿平方米、销售额1.8万亿元已调整为13亿平方米、13万亿元。去年，商品房销售面积降至11.17亿平方米，销售额降至116.6亿元，跌至 "双11"。
数据：国家统计局
房地产贷款，创 2016 年新低。
数据：中央银行
卖地收入继续下降。
数据：财政部
这说明取消限购是行不通的，因为现在卖房难不是配额问题，而是信心和收入问题。
其次，市场上是否缺少房屋？
黄奇帆透露，中国的房屋大量过剩，继续建造房屋毫无意义，因为没有需求。
去年 3 月，住建部公布的一组数据显示，全国有 6 亿栋楼房。
虽然这些建筑包括住宅和工厂、办公室、机构等，但一般来说，城市中住宅建筑（商品住宅、洋房、小洋楼、工业宿舍）的比例超过一半，而农村中绝大多数建筑都是住宅。
根据这一估算，应该有大约 4 亿个家庭，换算成单位数，这是一个天文数字。
此外，泽平宏观发布的数据显示如下。在各类城市的户均比中，只有一线城市低于 1，二线城市和三、四线城市均高于 1。
所谓户均住房套数比，是指城市住房套数与家庭户数之比，大于 1 表示住房套数多于家庭户数，供不应求。
换句话说，只有一线城市仍然存在住房短缺问题，其他城市均供不应求。
如今的城市，除了一线城市和个别强势的二线城市有预售房还没卖出去，有房子还没建起来，有土地还没建起来就被拍卖了，以及积累了一定数量的空置二手房外，其余城市即使还没建起来，也不缺房。
当然，好房子仍然短缺。
其次，需求逐年下降。
我国人口连续第二年减少，去年减少了 208 万人。此外，出生人数几乎下降，城市化率与过去十年高点时期相比也有所下降。
数据：国家统计局
未来，需要买房的人会越来越少。
该机构有一组预测数据。
根据房地产权威机构中国指数研究院的理论，26-40 岁年龄段是购买和置换房地产的主力军，因此，40 岁年龄段为 1984 年出生的 2088 万人，26 岁年龄段为 1998 年出生的 1585 万人，由此推算，2024 年购房主力人群将减少 503 万人。
根据同样的推理预测，未来几年购房需求的主要变化将继续减少，2025 年减少 603 万套，2026 年减少 904 万套，2027 年减少 1240 万套，2028 年减少 1167 万套，2029 年减少 1406 万套，2030 年减少 1414 万套，2031 年减少 742 万套，2032 年减少 607 万套，2033 年减少 604 万套，2034 年减少 360 万套，2035 年减少 276 万套，2035 年减少 53 万套。000 人，2037 年为 300 000 人。
从那时起，购物者的主要人口增加和减少了约 100 万。