4月30日，中央政治局在北京举行会议，这次会议对房地产市场进行了新的表述：
会议指出，必须持续防范并解决关键领域的风险。继续实施因地制宜的政策，强化地方政府、房地产公司和金融机构的责任，确保交房工作顺利进行，维护购房者的合法权益。结合房地产市场的供求新变化和人民对高品质住房的新期待，应综合考虑对存量房产的处理和增量住房的政策调整，加快形成房地产发展的新模式，推动房地产行业的高质量发展。深化地方政府债务风险的解决方案，确保高风险的省市既能有效控制债务又保持稳定发展。持续推进中小型金融机构的改革，采取多种措施促进资本市场的健康发展。
这次会议的表述被视为楼市的新表述，主要因为以下两个明显的变化：
01 | 未提及“三大工程”
“三大工程”包括保障房建设、城中村改造和平急两用的公共设施，这是去年中央提出的三项重要房地产任务。
去年年底，为了支持三大工程的建设，政府甚至重新启动了长期未用的PSL政策，初始额度为3500亿元。据报道，这一数额是PSL历史上单月投放的第三高额——前两次分别是2022年11月的3675亿和2014年12月的3831亿。
但仅仅一年后的这次会议上，却未再提及“三大工程”和保障性住房。
这是否释放了某些信号？
如果是这样，对商品房市场理论上是一个较大的利好。
利好的逻辑在于，分流至商品房市场的压力将减小。之前我在分析保障房时提到，一旦大量配售型保障房进入市场，将至少分流掉当前商品房市场中一半的需求，这对于需求已经萎缩的商品房市场而言，无疑是雪上加霜。
02 | 去库存的动作提上日程
与淡化“三大工程”的同时，一个关于楼市的新任务被提出：要根据房地产市场供求的新变化和人民对优质住房的新期待，综合研究处理存量房产和优化增量住房的政策措施。
这表述释放的信号包括：
1. 市场供应已超过需求。
“根据房地产市场供求关系的新变化”这一表述，在去年7月的中央政治局会议上已经有过表态。
2. 需要建造更大型和更好的房子，或许将大规模放宽“709”限制。
“人民对优质新房的新期待”就是这个意思。
2006年5月，建设部、发改委、国土部等九部门在“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”中，具体要求新审批、新开工的商品住
房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房（包括经济适用住房）所占的比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。特殊情况下需要调整的直辖市、计划单列市、省会城市，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目如不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
当时，由于需要适应高速城市化的需要，提出70%的房子面积需在90平米以下，以满足大量进城农民和小城市居民向大城市转移的需求。
3. 去库存的重要举措可能即将到来。
“综合研究处理存量房产和优化增量住房”的信号十分明显。前半句从需求端考虑，要去库存；后半句从供应端考虑，即减少供应。
通过供需双方的调整，来解决供需新变化，稳定房地产市场的下跌趋势。
接下来，我们可以从几个角度继续探讨去库存的措施及其可能效果：
上一次的去库存措施包括降低首付比例、降息、取消限购限售政策、推动货币化棚改、鼓励国企购买商品房等。这些措施特别在三四线城市，对推动房价上涨起到了重要作用。
到了2023年，中国的商品房库存情况与上一轮去库存时期相似，全国商品房库存量从6.7亿平方米增加至7.4亿平方米，超过了上一轮库存高点。
那么，目前可能采取的去库存措施包括哪些？是否能够有效？
方法依然是过去的方法。例如取消限购限售。
2023年，苏州、长沙、成都取消了限购政策，杭州解除了二手房的限购。目前除北上广深等一线城市保留限购外，包括杭州、西安、天津在内的城市都在逐步放宽或取消限购。
4月30日，北京和天津也放宽了限购政策。
在北京，符合限购条件的居民，无论是单身还是家庭，无论户籍如何，都可以在五环外额外购买一套住宅。
这是为了鼓励购房者扩大购房范围，帮助减少库存。
在天津，对河北、北京的居民取消了限购——即北京市、河北省的户籍居民和在这两地就业的人员在天津购房，享受天津户籍居民的购房政策。
这种政策被称为“都市圈购房同权”，南昌在2021年3月也曾实施过类似政策，但后来因政府的干预被撤回。
目前，首付比例在三四线城市通常已降至20%，部分二线城市也已降至20%，而一线和强二线城市普遍为30%。
首付比例的进一步降低也是去库存的一种方法。
在供应方面，4月30日会议之后，自然资源部立即发布了一份《通知》。
通知明确指出，如果商品住宅的去化周期超过36个月，应暂停新增商品住宅用地出让，并积极盘活存量，直到商品住宅去化周期降至36个月以下；去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市，应按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
这段规定之前也存在，此次再度强调显然是为了加强执行力度。
按照这个规则，目前大多数三四线城市都将停止卖地，而大多数二线城市乃至一线城市都将减少土地供应。
最后几个问题需要考虑：
第一，之前的救市措施已经启动，但是否有效果？
过去三年间，不断解除的限购和限售政策及降低的首付比例并未能有效提振市场。2021年全国基本进入疯狂救市阶段，
但效果并不明显，与2016年放开的二孩政策类似，放开越多，市场反而越萎缩。
数据显示，中国楼市从2021年的“双18”（销售面积18亿平方米、销售额18万亿元）调整至2022的“双13”（销售面积13亿平方米、销售额13万亿元），去年又跌至“双11”（销售面积11.17亿平方米、销售额11.66万亿元）。
房地产贷款创下2016年以来的新低。
卖地收入持续下跌。
这说明取消限购并不是解决问题的关键，因为当前的房地产市场面临的不仅是供求问题，更是信心和收入的问题。
第二个问题是市场是否真的缺少房子。
据黄奇帆透露，中国的房屋严重过剩，没有必要继续建设，需求已经饱和。去年3月份，住建部公布的数据显示，全国共有6亿栋建筑。
尽管这些建筑包括住宅、工厂、办公楼、政府单位等多种用途，但通常情况下，城市中的住宅（包括商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比超过一半，农村地区的建筑绝大多数也是住宅。
据此估算，居住性质的房屋可能达到4亿栋左右，转换成套数则是一个庞大的数字。
泽平宏观发布的数据显示，在各类城市中，只有一线城市的套户比低于1，而二线城市和三四线城市的套户比均大于1。
套户比即城市中的房屋套数与户数的比例，大于1意味着房屋套数超过户数，供过于求。
这意味着，除了一线城市可能还存在房屋短缺外，其他城市的房屋供应已经大于需求。
第三个问题是需求逐年减少的趋势。
中国的人口已经连续两年出现下降，去年全国人口减少了208万。同时，出生人口与过去十年的高点相比几乎减半，城市化速率也有所下降。
未来购房需求预计将进一步减少。根据房地产行业权威的中指研究院，26至40岁是购房和置换房产的主力年龄段。以此推算，2024年的购房主力人口预计将减少503万。
预计未来几年，购房主力人口将继续减少：2025年减少603万，2026年减少904万，2027年减少1240万人，2028年减少1167万人，2029年减少1406万人，2030年减少1414万人，2031年减少742万人，2032年减少607万，2033年减少604万人，2034年减少360万人，2035年减少276万人，减少53万人，2037年增加30万人。
之后，购房主力人口的变化预计将在正负100万以内波动。
总结来看，虽然政府采取了各种救市措施，包括去库存、放宽限购、降低首付比例等，但房地产市场的复苏依然面临挑战。市场供需失衡、消费者信心缺乏以及人口结构的变化都是影响市场的关键因素。未来，政策制定者和市场参与者需要更加关注市场的长期健康发展，而不仅仅是短期的市场刺激。