近期,《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号文)(以下简称“14号文”)已逐步进入执行落地期。这个指导性意见一经公布,马上在房产圈引起了轩然大波,甚至有人惊呼,新一轮房改序幕由此拉开。那么这个指导性意见到底有哪些神奇之处,不妨一起来来看看。
一、制定背景。
近年来,随着中国经济的发展和城镇化的推进,住房问题日益凸显,特别是城镇化持续推进的历史大背景下,住房供需矛盾日益严重,原先的高负债、高杠杆、高周转的“三高模式”,虽然一定程度上带来了社会经济的繁荣,但在新的历史条件下,一路上涨的房价已然掏空了国民的储蓄,在经济结构转型,大力构建经济内循环的当下势必需要进行调整,也因此中央在多放考虑下出台了此指导意见。
二、具体内容
《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出了一系列具体的政策措施,包括加大保障性住房的建设和供给、推动建立房地产市场长效机制、完善住房供应体系等。但说到底就是两句话:“让商品住房回归商品属性”和“实现‘居者有其屋’”。
什么意思?
简单的讲就是以后的房地产将变为保障房和商品房双轨制运行,在双轨制运行的情况下,保障房和商品房将分别满足不同层次的住房需求。一方面,保障房可以有效解决低收入人群的基本住房问题,缓解社会住房压力;另一方面,商品房则主要满足改善型住房需求,推动房地产市场的健康发展。
特别需要注意的是,此次指导意见提出“保障房必须实施严格的封闭管理,禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场”,也就意味着保障房完全和市场做了脱离,彻底终结了保障房满五年可以进行市场交易的政策,也就进一步杜绝了保障住房的投资价值,有利于更好的控制保障性住房的市场价格,最终实现工薪阶层低成本购入住房的目的,解决工薪阶层的后顾之忧。
三、现实影响
短期内该政策可能会对已有的项目造成一定的冲击,但是从长期来看,该政策具有非常积极的作用;
一是购房者选择的机会多了。新政实施前,大家买房都是扎堆冲进房地产市场,造成房地产市场阶段性、地域性供需紧张,在这样的市场环境下很容易形成卖方市场,从而使得房屋质量不断下降的同时房屋价格却不断攀升,进而增加了购房者的购房成本。
二是开发商会更关注房产品质。双轨制后,购房者会根据自身情况选择是购买保障性住房或者商品房,也因此让开发商潜在的客户出现了分流,客户群体势必减少,在这样的背景下,开发商必须不断提升房产品质,提供质优、价廉的商品才有可能盈利,否则将逐步被市场淘汰。
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